La convocatoria de una Junta de Propietarios puede efectuarse de varias formas, pero siempre y en todo caso se debe, para no incurrir en nulidad, convocar a todos los propietarios, por lo que en caso de posibles discrepancias debe hacerse por carta certificada o mejor, mediante el servicio de burofax de Correos, de cuyo contenido queda perfecta constancia.

El día, hora y lugar de celebración, si es ordinaria o extraordinaria, así como los asuntos a tratar y cuándo es en primera y cuándo en segunda convocatoria, son otros de los elementos esenciales.

Son habituales las sentencias por las que se anulan Juntas de Propietarios, por no haberse convocado de acuerdo con lo establecido en el artículo 16 LPH, o haber adoptado acuerdos en contra de lo regulado en el artículo 17.

La convocatoria tiene que hacerse si es de Junta Ordinaria, con un mínimo de seis días de antelación, de forma que entre el día de la convocatoria y el día de la Junta haya en medio seis días naturales como mínimo, y si es Extraordinaria, con aquella suficiente antelación, teniendo en cuenta su urgencia, que pueda justificar a los promotores que la han solicitado con un plazo suficientemente espacioso como para que llegue a conocimiento de todos y que todos puedan previamente a la reunión tener conocimiento de los asuntos a tratar. Se recomienda, salvo casos de urgencia, nunca hacerlo con menos de ocho días de intermedio entre la convocatoria y la reunión, salvo que como queda dicho existan motivos de urgencia.

La Junta puede ser convocada por el Presidente o incluso por los propietarios que representen un mínimo del 25 por 100 de todos los propietarios de la Comunidad o que representen el 25 por 100 de las cuotas de participación, pudiendo en estos dos últimos casos enviar ellos mismos la convocatoria.

También es válida la reunión, aún sin convocatoria si están presentes todos los propietarios, y así expresamente lo acuerdan, o sea, no sólo es necesario que estén todos, sino que expresamente acuerden celebrar Asamblea y aprueben los asuntos concretos a tratar.

Señalamos un breve esquema que recoge el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo al proceso de toma de decisiones en Junta de Propietarios:

a) Se requiere la unanimidad de todos los propietarios para modificar las reglas contenidas en la escritura de división horizontal o en los estatutos debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, salvo para la modificación de barreras arquitectónicas tal y como dispone la Ley de 30 de mayo de 1995.

b) En la modificación de estatutos o de las reglas contenidas en la escritura de división horizontal, quienes no hayan asistido podrán después de recibir la notificación del acta, en el plazo de treinta días, manifestar su discrepancia ante el Secretario de la Junta. Si no la manifiestan se entiende que se adhieren al acuerdo o acuerdos.

c) Para la validez de los acuerdos para la supresión de servicios o su establecimiento y el arrendamiento de elementos comunes, se necesitan tres quintas partes de cuotas y de propietarios.

d) La mayoría de cuotas y de propietarios para la supresión de barreras arquitectónicas que limiten la movilidad de personas con minusvalías, aunque supongan modificación del título constitutivo.

e) En los acuerdos de los apartados a) b) c) y d) se computarán como votos favorables los de los ausentes debidamente citados, que habiéndoles notificado el acta no manifiesten su discrepancia de forma que quede constancia en el plazo de treinta días.

f) La instalación de servicios comunes de telecomunicación o la adaptación de los existentes necesitan el voto favorable de un tercio de las cuotas y de los propietarios. No vienen obligados a pagar los disidentes, salvo que soliciten hacer uso del servicio o instalación.

g) Solamente es necesario el voto de la mayoría de propietarios que tengan la mayoría de cuotas de participación en primera convocatoria o por mayoría simple si el acuerdo se tomara en segunda convocatoria, y siempre que en esta segunda convocatoria la mayoría de los asistentes represente más de la mitad del valor de las cuotas de los que se hallen presentes en la reunión para los demás acuerdos.

h) Cuando la mayoría no pueda obtenerse por las normas anteriormente establecidas, se puede acudir al Juez dentro de los 30 días desde la fecha de no adopción de acuerdos en segunda convocatoria.

i) Los propietarios que representan la cuarta parte de las cuotas de participación del total inmueble, podrán reclamar judicialmente la nulidad de un acuerdo si le entienden contrario a sus intereses.

j) Cuando un acuerdo se considere que es contrario a la ley o a los estatutos y sin perjuicio de que pueda ser inmediatamente ejecutivo, podrá promoverse la impugnación del mismo, por quien hubiera votado en contra, por los ausentes o por quien indebidamente hubiera sido privado del voto, siempre ante el Juez, dentro de los 3 meses siguientes al acuerdo o desde el día en que se le hubiera notificado al propietario que hubiera estado ausente en la reunión. No es suficiente con una carta o un requerimiento notarial.

k) El Juez competente es el de Primera Instancia del lugar donde se halla la finca.

l) El plazo para impugnar los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos es de un año. Para el ausente en la votación cuenta a partir de la notificación del acuerdo.

La normativa contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal no puede dispensarse, por lo que los Estatutos de las Comunidades no podrán restringir ni perjudicar los derechos de los propietarios en ésta contemplados. (Sentencia de 9 de septiembre de 1991)

A efectos de convocatoria de reunión por parte de los copropietarios, éstos pueden apoderarse unos a otros a tal fin. (Sentencias de 29 de abril de 1991 y 10 de diciembre de 1990)

COMENTARIOS DE JURISPRUDENCIA:

- Los preceptos legales que configuran las circunstancias y condiciones en que se han de celebrar las juntas extraordinarias de propietarios no pueden quedar modificadas por unas disposiciones estatutarias dictadas con anterioridad a la promulgación de la Ley, y concebidas en unos términos indeterminados o genéricos; y ello independientemente de que la Comunidad cuestionada haya procedido o no a cumplir las prevenciones de la Disposición Transitoria 1.a de la referida norma legal, pues estatutariamente no se pueden restringir los derechos legalmente concedidos a los copropietarios. (Sentencia de 9 de septiembre de 1991)

- Los poderes otorgados por determinados propietarios integrantes de la Comunidad actora, eran suficientes para convocar, en nombre de aquéllos, la Junta extraordinaria en los casos previstos en el Art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal. (Sentencia de 29 de abril de 1991)

- La convocatoria puede efectuarla el Presidente y sólo, en su defecto, los promotores de la reunión, esto es, los peticionarios que constituyan la cuarta parte de propietarios o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100. (Sentencia de 10 de diciembre de 1990)